דירה להשקעה – 3 טעויות נפוצות…

2 תגובות ↓

שנת 2015…

שיחה אופיינית לתקופת ריבית נמוכה,

שבה אנשים בעלי חסכון נאלצים

להיות יצירתיים ולחשוב על אלטרנטיבות:

שימו לב לטעויות, הן חוזרות אצל רבים

הנה השיחה ומיד אחריה ההסברים -

"חשבנו להשקיע בדירה"

"איפה הכסף מושקע היום?"

"בעיקר בחסכון, אג"ח וקצת מניות"

"מה הממוצע של התשואה שהשגתם בשנים האחרונות?"

"בסביבות 4% אחרי מס ועמלות"

"למה אתם רוצים להשקיע בדירה?"

"כי אנחנו חושבים ששוק ההון כבר יחסית מסוכן והדירה תיתן בטוח תשואה של כ- 3.5%" (טעות מספר 1)

"איך חישבתם את זה?"

"מחיר הדירה מיליון ₪, בדקנו כמה עולה להשכיר דירה דומה באותו אזור וראינו שזה סביב 3,000 ₪ בחודש, כלומר 36,000 ₪ בשנה, שהם 3.6%. כמעט כמו בניירות הערך, אבל יותר בטוח" (טעות מספר 2)

"כדי לקנות את הדירה, תצטרכו את כל הכסף שמושקע כעת בניירות ערך?"

"כן, ברור… וגם משכנתא ל-25 שנים, אבל בסוף תהיה דירה וגם מחיר הדירות תמיד עולה, אז נרוויח גם מזה" (טעות מספר 3)

אז מה הן הטעויות?

טעות מספר 1 – בהשקעה בדירה יש מספר סיכונים, היא איננה השקעה בטוחה או סולידית. התנודתיות שלה נובעת מכמה סיבות, למשל: לא תמיד הדירה מושכרת, בין דיירים עלולות להיות תקופות שהדירה ריקה ואין תשלום שכר דירה. בנוסף, ישנן הוצאות תחזוקה, לפעמים נמוכות ופחות משמעותיות , אך לעיתים גבוהות ומשפיעות באופן ישיר על התשואה הנובעת מההשקעה בדירה. לכן, התשואה עליה דיברו בני הזוג היא למעשה התשואה המרבית אליה יגיעו בתקופה הקרובה. (לגבי העתיד קשה לצפות, תלוי מה שכר הדירה שיקבלו בהמשך).

אז, כאשר אתם מחשבים את התשואה, במטרה לבחון אלטרנטיבות להשקעה, קחו בחשבון שכל שנה תקבלו תשלום בגין עשרה חודשי שכירות. חישוב זה מגלם ניהול סיכונים – סיכון של אי תשלום שכר דירה / סיכון של הוצאות שיפוץ וכד' 

טעות מספר 2- טעות מאוד נפוצה – חישוב התשואה כאחוז ממחיר הדירה כיום, אינו נכון! שימו לב שבני הזוג לוקחים משכנתא, כלומר עבורם מחיר הדירה האמתי הוא מיליון + הריבית שישלמו בגין ההלוואה… וזה רק ההתחלה, יש להניח שלפחות חלק מהמשכנתא יהיה צמוד למדד ותהיה תוספת הצמדה שתגדל עם השנים, יש הוצאות נוספות כמו תשלום לעורך דין / מתווך / שיפוץ קל בעת הכניסה… הבנתם את הנקודה… המיליון יכול להגיע מהר מאוד לכמיליון וחצי ואם נחשב את התשואה שנותנים 36,000 נגיע למקסימום 2.4% וזה במקרה הטוב שיש שוכרים 12 חודשים בשנה ואין שום תקלה… אם נהיה ריאליים, זה כנראה יהיה רק כ-2%.

אז, כאשר אתם מחשבים את התשואה, במטרה לבחון אלטרנטיבות להשקעה, קחו בחשבון את כל ההוצאות שתידרשו לשלם על הדירה כולל סימולציה משוערת של הסכום שתידרשו לשלם להחזר המשכנתא והוצאות נלוות אחרות.

טעות מספר 3- מחירי הדירות לא תמיד עולים! בשנים האחרונות חלה עלייה חדה במחירי הדירות ויש תחושה שהמחירים תמיד עולים, אך אם תבחנו את מחירי הדירות לאורך כמה עשורים תמצאו שיש גם תקופות של ירידות ולפעמים אפילו חדות. יכול להיות שבני הזוג שלנו ימצאו ,כעבור 25 שנים, כאשר יסתיימו במזל טוב תשלומי המשכנתא, שהם מחזיקים בדירה שהעלות שלה עבורם הייתה מיליון וחצי שקלים, אך בשוק של אותה תקופה היא תחשב כבר לדירה ישנה וסביבת המחירים יתכן שתהיה נמוכה והם ימצאו שערך הנכס שלהם הוא למשל מיליון מאתיים שקלים, מה שמגלם ירידה של 20%…

אז, כמובן שהכול השערות ויכול להתברר גם אחרת – כן, זה טיבה של השקעה מסוכנת… יכול להיות שערך הדירה יעלה פי שלושה ושהנכדים יזכו ליהנות מהירושה…

לסיכום, נדל"ן כהשקעה דורש מחשבה, ניהול סיכונים והבנה. השיקולים אינם דומים לאלו שעושים בקניית דירה לצורכי מגורים.

**מה שכתבתי, כמובן, אינו מהווה המלצה לכאן או לכאן ולא תחליף ליעוץ אישי שמותאם לצרכים ולהעדפות שלכם, אלא בא להעיר את תשומת הלב לנקודות שיש להתייחס אליהן לפני שנכנסים להשקעה מסוג זה.

*********************************************************************

לקבלת מאמרים ועדכונים  מ"ערך עתידי" ישירות למייל שלך   לחצ/י  כאן

לקבלת פרטים על פגישת אבחון פיננסי למשפחה  לחצ/י  כאן

2 תגובות ב“דירה להשקעה – 3 טעויות נפוצות…
  1. מאת תום:

    לא הגבת לנק המרכזית.

    זוג עם x כסף באגח וכד בחיים לא יגיע למה שזוג אם אותו x כסף ישקיע בדירה. ולו בגלל שבסוף נשאר לו דירה שאם הוא תכנן נכון את רובה הוא לא שילם. ואם הוא עשה כמה טעויות הוא שילם קצת וקיבל הרבה

    • מאת inbari:

      זו אכן האופציה היותר מוכרת והיא מוזכרת בסוף המאמר. כאן בחרתי להראות היבטים נוספים שכדאי להכיר לפני שנכנסים להשקעה בנדל"ן. דירה להשקעה היא השקעה לכל דבר ויש בה סיכוי אך גם סיכון וצריך להכיר ולהבין את שני הצדדים כדי לקבל החלטה. הרבה משקיעים הרוויחו מהשקעה בנדל"ן אך כמי שעוסקת שנים רבות בפיננסים פגשתי גם לא מעט שהפסידו ממנה… לסיכום, אין כאן המלצה לגבי כן או לא להשקיע בדירה, אלא המלצה לבחון את ההשקעה היטב על כל צדדיה (סיכוי למול סיכון) לפני שבוחרים בה.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. (*) שדות חובה מסומנים

*

תגי HTML מותרים: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>